Договорът за наем на недвижим имот е много често употребяван в гражданския оборот. Много хора считат, че са наясно със същността и правата и задълженията по договор за наем, защото всичко изглежда ясно. Поради това много често, когато трябва да сключат договор за наем на недвижим имот хората прибягват до бланки от интернет и само заместват своите данни и това върши работа до момента, до който между страните възникне спор.
Никой (или почти никой) не сключва договор за наем с идеята, че няма да го изпълни, но в същото неизпълнението на договора в много случаи е факт. Именно в тези случаи клаузите на договора, защитаващи интересите било на наемателя, било на наемодателя стават изключително важни (и може би тогава ще ви се иска да не сте ползвали бланка). За да сте сигурни, че интересите ви са защитени ви съветваме да използвате квалифицираните услуги на адвокат вещно право. А ако искате да се запознаете накратко със същността и основаните права и задължения, както и начини за прекратяване на договор за наем на недвижим имот, може да прочетете по-долу.
Съдържание
Договор за наем на недвижим имот
Съгласно легалната дефиниция дадена в ЗЗД, с договор за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена. С договор за наем могат да се отдават и наемат, както движими вещи, така и недвижими имоти, но в настоящата статия ще се спрем само на последните. По въпросите за отдаване по наем на земеделска земя може да прочетете тук.
Договорът на наем на недвижим имот е сключен от момента на постигане на съгласие между наемодателя и наемателя. Предаването на имота е част от задължението по договор за наем на недвижим имот, а не елемент от сключването му.
Договорът за наем е неформален, поради което е допустимо да бъде сключен и в устна форма. Въпреки, че писмената форма не е основание за действителността на договора ви съветваме същия да бъде сключен в писмена форма с цел, при възникнали спорове да докажете сключването на договора, както и уговорките в него.
Срок на договор за наем на недвижим имот
В закона има ограничение относно срока на договора за наем, съгласно което същият не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Следва да имате и предвид, че лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Дори и договор за наем на недвижим имот бъде сключен за по-дълъг срок, той ще има действие за десет, съответно три години.
Ако след изтичане на договорения срок наемателят продължи да ползва недвижимия имот със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Ако наемодателят се противопостави, но въпреки това наемателят продължи да ползва недвижимия имот, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден. Следва да имате предвид, че ако в договор за наем на недвижим имот за определен срок, не е предвидено, че същият може да се прекратява с предизвестие, то вие няма да може да го прекратите на това основание.
Права и задължения на страните по договор за наем на недвижим имот
Основаните задължения на наемодателя са :
- Да предаде имот на наемателя – за целта най-добре е да се състави приемо-предавателен протокол, в който да се опише състоянието на имота, съоръженията и обзавеждането (ако има такова), като по този начин ще се намали възможността за бъдещи спорове относно обезщетения за вреди;
- Да не възпрепятства по какъвто и да е начин ползването на имота от наемателя;
- Да поправя повредите в имота, които не се дължат на обикновена употреба и не са по вина на наемателя. Ако наемателят извърши сам поправката, той може да прихване стойността й срещу наема.
Възможно е да бъде договорено и че наемателят ще извърши определени ремонти или подобрения в имота, но в този случай следва детайлно да е описано в договора за чия сметка са подобрения, ще бъдат ли приспадани от наема и как, дадено ли е изрично съгласие от страна на наемодателя, как ще се уредят отношенията при прекратяване на договора за наем.
Основаните задължения на наемателя са:
- Да плаща наемната цена и разходите свързани с ползването на имота (ток, вода, топлофикация и други, освен ако не е уговорено друго). Ако плащането е в брой съветваме задължително да изискват разписка, тъй като ако договорът за наем е в писмена форма, при възникнал спор не можете да доказвате плащане със свидетелски показания.
Обичайно забавеното плащане на месечния наем е санкционирано с договорена неустойка, като размерът и следва да е съобразен с това дали сделката е търговска или не. Неплащането на наемната цена в определен срок е основание и за прекратяване на договор за наем на недвижим имот по вина на наемателя.
Следва да имате предвид и че задължението за наем се погасява с изтичането на кратка три годишна погасителна давност.
- Да ползва имота според договореното предназначение и да го предаде след прекратяване на наемния договор.
Наемателят може да пренаема части от имота без съгласието на наемодателя, освен ако в договорът изрично не е лишен от тази възможност.
Договор за наем на недвижим имот при смяна на собствеността на недвижимия имот
Когато недвижим имот предмет на договор за наем смени собственика си, се поставя въпросът за обвързващото му действие спрямо новия собственик. В този случай вариантите са три:
- Ако договорът за наем е вписан в имотния регистър, то той е противопоставим на новия собственик и наемателят ще може да ползва имота до изтичане на уговрения срок;
- Ако договор за наем на недвижим имот има достоверна дата, преди датата на промяна на собствеността, то той е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.
- Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота, договорът е задължителен за новия собственик, като договор за наем без определен срок, т.е. може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради смяна на собствеността на имота.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по сделки с недвижим имот, както и по всички въпроси от сферата на вещно право.
Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.