С навлизането на Европейските програми за развитие в земеделието масово собствениците на земя сключиха договор за аренда със земеделски производители. В последствие с все по-голямото развитие в областта се появиха и много проблеми и въпроси, появи се и конкуренция между увеличения брой земеделски производители и хората започнаха да се питат кой може да сключва договор за аренда, за колко години се сключва, как може да се променят условията, кога се плаща и как се прекратява. Именно на тези въпроси ще се опитаме да дадем кратък отговор в редовете по-долу.
Съдържание
Договор за аренда
С договор за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане. С договор за аренда могат да се отдават за възмездно ползване земеделската земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.
Договор за аренда, както и споразуменията към него се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно. Представят се и скици на имотите предмет на договора. Договорът се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие, като към него се прилагат и скиците за имота.
Кой може да сключва договор за аренда?
С измененията в Закона за арендата в земеделието в сила от 07.02.2017г., е изменен чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като е предвидено, че договор за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. За разлика от договор за наем на земеделска земя, който може да бъде сключен от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот. Законът регламентира, че в хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на това изискване.
Всеки от останалите съсобственици има право да получи полагащата му се част от арендното плащане, съответстваща на дела му в съсобствената земеделска земя.
Преди посоченото изменение имаше възможност за сключване на договор за аренда от съсобственик, притежаващ по-малко от половината от дяловете. Законодателната промяна е продиктувана от необходимост да се преустановят широко разпространени практики чрез сключване на дългосрочни арендни договори за целия земеделски имот от съсобственик малък дял, при засягане интересите на останалите съсобственици. Тази промяна е опит за разрешаване на множеството спорове между съсобствениците, така и между тях и арендаторите, между самите арендатори и противоречивото разрешаване на същите при отнасянето им до съда.
Права и задължения по договор за аренда
Арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване земеделската земя предмет на договор за аренда, арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.
Арендното плащане може да се договори, както в пари, така и в земеделски продукти или в комбинация от двете. Арендаторът е длъжен да плати в първия работен ден след изтичането на стопанската година, освен ако не е уговорено друго в договора за аренда. Арендното плащане може да бъде договорено и за по-кратки периоди, като в този случай се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.
Арендаторът е длъжен да ползва земеделската земя с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение. С предварително писмено съгласие на арендодателя, арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на земята или да извършва строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж. Арендаторът може да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договор за аренда или да ги прехвърли на трето лице, само ако тези възможности са уговорени в договора за аренда.
В тези случаи арендаторът е длъжен незабавно да уведоми писмено арендодателя за всяко преарендуване, залагане или прехвърляне на права. При нарушение арендодателят може да прекрати едностранно договора за аренда с двумесечно писмено предизвестие. Предизвестието се отправя до арендатора в срок до една година от узнаване на преарендуването, залагането или прехвърлянето на права.
Изменения на договор за аренда
Всяка от страните може да поиска изменение на договора за аренда, с изключение на уговорения срок, ако са настъпили трайни изменения в обстоятелствата след сключване на договора и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.
Ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд. Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането. Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.
Прекратяване на договор за аренда
Договорът за аренда се прекратява:
- с изтичане на срока, за който е сключен;
- при неизпълнение;
- по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
- с едностранно предизвестие – в случаи предвидени в Закона за аренда в земеделието;
- със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице – арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
- при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди;
Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски. Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
Договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години.
Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.
Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на вещно право и защита правото на собственост, както и представителство в съдебно производство.
Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.