В манталитета на българите е заложено желанието всеки да си купи собствен дом, като постигането на тази цел се е превърнало и в един вид мерило за успех. При всички случай покупко-продажбата на недвижим имот е сериозна правна сделка, която може да крие много рискове, както за продавача, така и за купувача. В редовете по-долу накратко ще посочим възможните рискове и етапите при сключването на сделка за покупко-продажба на недвижим имот.
Съдържание
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
След като сте си харесали един недвижим имот и искате да го купите, а продавача иска да ви го продаде първото нещо, за което се разбирате е каква е цената за имота. След това продавачът иска капаро, което купувача плаща и продавача казва, че започва да се снабдява с необходимите документи и ще ви се обади, когато е готов, за да отидете при нотариус. И с това и двете страни могат да решат, че е достатъчно и да очакват срещата при нотариуса. Да, но не.
Така постигната договорка между страните е изключително рискована и не защитава интересите, на никоя от тях. След като между страните е постигнато съгласие за покупко-продажба на недвижим имот, то продавачът следва да се легитимира като собственик на имота и между тях да бъде сключен предварителен договор за сделката.
Много често хората пропускат сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, веднъж за да си спестят разходи (свързано е с адвокати, пък за какво да дават излишни пари) и втори път, защото решават, че отсрещната страна е „надеждна“ и с „добри намерения“. Истината е, че съдилищата са пълни с хора с добри намерения, а защитата на вашия интерес е ваша отговорност.
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот следва да бъде в писмена форма, като нотариалната заверка не е необходима. В него се посочват всички съществени условия по бъдещата сделка, както и правата и задълженията на страните. Посочва се окончателната цена и как ще бъде платена, размера на даденото капаро, дължимите неустойки в случай на неосъществяване на сделката, определя се срок за сключване на окончателната сделка под формата на нотариален акт, как се разпределят разноските при изповядване на сделката и се подписва и от двете страни.
При сключване на предварителен договор всяка от страните е наясно с правата и задълженията си по него, както и с последиците от неговото неизпълнение. Следва да имате предвид и че всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск пред съда за сключване на окончателния договор. По този начин интересите и на двете страни по сделката са защитени.
Необходими документи за покупко-продажба на недвижим имот
Почти всеки знае, че за покупко-продажба на недвижим имот са необходими нотариален акт, скица/схема на имота и данъчна оценка, но в 99% от случаите само тези документи не са достатъчни.
Не е възможно в една статия да бъдат обхванати всички възможни варианти, но за ясното ще дадем няколко примера. Ако имота е наследствен е необходимо удостоверение за наследници, ако е имало делба за имота – договор за доброволна делба или съдебно решение, ако покупко-продажбата на имота се осъществява след развод – решение за развода и т.н..
Всички документи, които се изискват от продавача са с цел той да докаже правото си на собственост върху имота и правото да се разпорежда с него. За купувача е абсолютно наложително да провери по всички възможни начини легитимацията на продавача като такъв.
Следва да проверите и дали имота не е обременен с вещни тежести – право на ползване, ипотека, наеми; дали върху имота няма наложени възбрани и дали не е предмет на висящ правен спор; дали не е обект на делба или реституция; дали не е апортиран в търговски дружества.
Също така е важно да проверите и строителната документация, до какъв етап е и дали има разрешение за ползване, особено когато купувате апартаменти ново строителство. Статута на недвижимия имот също е от особено важно значение, защото има голяма разлика в това да купите апартамент (жилищен имот) и в това да купите ателие или студио (нежилищен имот).
На пръв поглед изглежда, че рисковете са само за купувача, но това не е така. Основното право и цел на продавача е да получи цената за имота, като той също следва да провери ако купувачът ще плати цената посредством банков кредит да получи удостоверение от банката, ако се е съгласил купувача да му изплати цената за имот след определен период от сключване на сделката да впише законна ипотека и други.
Защо да ползвате услугите на адвокат при покупко-продажба на недвижим имот
Както стана ясно, според спецификата на всяка една сделка е възможно да бъдат необходими различни документи, които е задължително да бъдат проверени, а в крайна сметка именно адвокатите са хората, които имат необходимите знания, за да го направят.
Много хора смятат, че тъй като сделката се сключва пред нотариус, то нотариуса гарантира защитата на техния интерес. В действителност нотариусът следи за законността на сделката, но той не защитава интересите на едната или на другата страна. И изповядването на сделката пред нотариус не означава, че каквото и да е имало като проблем по сделката вече не ви засяга, защото вече държите нотариалния акт. Ако сделката страда от пороци, ако по една или друга причина е тя е недействителна, снабдяването с нотариален акт не променя този факт и вие като купувач можете да бъдете отстранен от имота или като продавач да не получите договорената цена или да получите много по-малко и т.н.
Другата честа практика е страните (масово купувача, защото е договорено разноските да са за негова сметка) да възложат съставянето на проекта за нотариалния акт на нотариуса, като смятат, че по този начин ще им излезе по-евтино, вместо да плащат на адвокат. И отново, да, но не.
При нотариално изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижим имот се дължи нотариална такса, която се определя според цената на имота и всеки очаква, но много хора пропускат и това, че същата по размер такса се дължи и за съставяне на проекта за нотариален акт. С други думи казано, ако нотариалната такса, която дължите за изповядване на сделката е 850лв. и ако сте възложили на нотариуса да състави и проекта за нотариален акт дължите още 850лв. (общо 1700лв.).
Както вече посочихме, рискове при сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот има, както за купувача, така и за продавача, а място за доверие няма (още повече, че случаите на имотни измами през последните години все повече зачестяват). В интерес на всеки от тях е самостоятелно да се консултира с адвокат и да, свързано е с разходи, но задайте си въпроса колко често купувате/продавате недвижим имот и дали ще е по-евтино ако в последствие сделката бъде развалена.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по сделки за покупко-продажба на недвижим имот, както и други видове сделки свързани с промяна на собствеността чрез дарение, замяна и други.
Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.