Много често, особенно когато сделките са между роднини, при прехвърляне правото на собственост на недвижим имот, прехвърлителят си запазва право на ползване върху същият. Това може да се случи както с договор за дарение на недвижим имот и договор за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка, така и с договор за продажба на недвижим имот. В повечето случаи прехвърлителят е мотивиран от желанието да си гарантира сигурност и спокойствие, че ще има къде да живее до края на живота си.
Право на ползване може да се учредява и самостоятелно, както и за змеделски земи, гори и за движими вещи. В редовете по долу ще разгледаме, като най-разпространено и с най-голямо социално значение, спецификите на право на ползване на жилищен недвижим имот.
Съдържание
Право на ползване – ограничено вещно право
Съгласно разпоредбата на закона, правото на ползване включва правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено. Това означава, че ограниченото вещно право на ползване дава право на едно лице-несобственик да ползва вещта, съгласно нейното предназначение и да получава добивите от нея, без да променя съществено вещта. Съдържанието на това право покрива по обем правомощието на собственика да ползва и да си служи с вещта.
Правото на ползване може да бъде пожизнено или учреденео за определен срок, същото може да бъде безвъзмездно или възмездно. Ползувателят не може да отчуждава своето право на ползване, не може да го прехвърля.
Ползвателят на право на ползване освен да обитава жилището има право да отдава същото под наем. Това е така, защото правото на ползване включва правото да се получават наемите от имота, върху който е учредено. Ако ползвателя има право на ползуване само върху идеална част от недвижим имот, то той може да отдава под наем само съответната идеална част от имота.
Притежателят на право на ползване може да го противопоставя, както на собственика на имота, така и срещу всяко друго лице.
Собственикът на имота има така наречената „гола собственост“, защото не може да го ползва, но може да реализира останалите си права, като правото да продаде имота.
Важно! Съгласно практиката на ВКС „Законът не забранява на приобретателя на “голата собственост” да я прехвърля, но и не го задължава в нотариалния акт да се отрази, че върху имота има запазено вещно право на ползване.“. Затова винаги преди да закупите недвижим имот направете всички необходими проверки и консултации, за да не се окажете „голи собственици“.
Договорът за учредяване или прехвърляне на право на ползване се сключва под формата на нотариален акт, пред нутариус с район на действие по местонахождение на недвижимия имот. Страни по договора могат да бъдат както физически, така и юридически лица.
Задължения на ползвателя
Лицето имащо право на ползване е длъжено да:
- плаща разноските, свързани с ползуването, включително данъците и другите такси;
- да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползуване – т.е. ползвателя не може да променя субстанцията и касаещи преустройства или преработка, които биха се отразили на самата собственост, като същевременно поема разноските по съхранението и поддържането на годното за ползване състояние на вещта /аварийни или текущи ремонти/;
- длъжен е да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго.
При предаване на имота се съставя опис за състоянието, в което се намира. Ако не е съставен опис се приема, че имотът е при предаването е бил в добро състояние. Ползувателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обикновената употреба.
Ползувателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността. Ползвателят на недвижим имот за защита на отнетото му владение не само може да съобщи на собственика, но може да се защити и с ревандикационен иск, и с негаторен иск за прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражни своето право на ползване. Повече за тези искове може да прочетете тук.
Кога се прекратява право на ползване?
Ако правото на ползване е учредено за определен срок, то същото се погасява с изтичане на срока. Ако същото е учредено пожизнено, то се погасява със смъртта на ползвателя. Аналогично ако право на ползване е учредено в полза на юридическо лице, същото се погасява с прекратяването му, ако не е установен по-кратък срок.
Ползвателят може и доброволно да направи отказ от право на ползване. За целта се изготвя декларация, която се заверява при нотариус и подлежи на вписване.
Ако ползвателя не упражнява правото си на ползване, то се погасява с изтичането на 5 годишен давностен срок.
Право на ползване може да бъде прекратено и по съдебен ред по иск предявен от собственика на имота. Преди предявяване на иска, законът изисква собственикът да е отправил предупреждение до ползвателя да изпълни задълженията си и въпреки това той да не ги изпълни. Основание за предявяване на иска има, когато ползувателят си служи с имота по начин, който застрашава същия с разрушаване или със значително повреждане, ако нарушава своите съществени задължения, посочени по-горе, или ако съществено променя имота.
Искът на ползвателят за подобренията, които е извършил в имота, с които го е подобрил или увеличил неговата стойност, се погасява с петгодишна давност. Давността започва да тече от момента на извършване на подобренията, а не от момента, когато ползвателят е отстранен от имота.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по сделки за прехвърляне на собствеността на недвижим имот, както и по всички въпроси от сферата на вещно право.
Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.