ПРОДАЖБА НА ДЯЛ ОТ СЪСОБСТВЕН ИМОТ

продажба на дял от съсобствен имот

Правото на собственост включва възможността собственика да владее, да ползва и да се разпорежда свободно със собствения си недвижим имот. Същите право има и собственик, който притежава идеална част от съсобствен недвижим имот. При продажба на дял от съсобствен имот обаче закона поставя определени изисквания, който трябва да бъдат изпълнени от съсобственика преди той да може да продаде своя дял на трето на съсобствеността лице. Именно тези ограничения ще разгледаме в редовете по-долу.

Какви са законовите изисквания при продажба на дял от съсобствен имот на трето лице?

Законът за собствеността гласи, че „ Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.“.  

От цитираната разпоредба следва, че съсобственик може да извърши продажба на дял от съсобствен имот на някой друг от съсобствениците без специални изисквания, но ако иска да продаде стоята идеална част на друго лице несъсобственик на имота, законът го задължава да изпълни определени условия. Целта на закона е да даде възможността собствеността да не се раздробява между много съсобственици.

При продажба на дял от съсобствен имот, законът изисква продавачът да удостовери, че е предложил на другите съсобственици да купят частта при същите условия и никой от тях не е приел това предложение. За тази цел той трябва да представи писмени доказателства, съдържащи съществените условия на бъдещата продажба. Такива могат да бъдат препис от нотариална покана до другия съсобственик, препис от телеграма, съдържаща предложението, удостоверение от нотариус за отправянето на покана с доказателства, че предложението е достигнало до другите съсобственици. Продавачът представя и декларация пред нотариуса, че никой от другите съсобственици не е приел предложението, но тя няма доказателствена сила за изложените факти.

При продажба на дял от съсобствен имот на трето лице без да са спазени посочените по-горе условия, не прави договора за продажба нищожен, но дава право на иск на другите съсобственици.

Иск на съсобственик срещу продажба на дял от съсобствен имот на трето лице

Втората алинея на по-горе цитираната разпоредба гласи, че „Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.“.

От цитираната разпоредба следва, че ако при продажба на дял от съсобствен имот, продавачът не предложил същия на другия/дригите съсобственик/ци или не е предложил на действително договорените условия, тогава за съсобственика възниква правото да предяви иск да изкупи имота при договорената цена. Това право следва да се упражни в двумесечен срок от продажбата. Срокът за предявяване на иска за изкупуване по съдебен ред тече от датата на продажбата. Ако съсобственикът, продал своята идеална част не е предложил писмено на останалите съсобственици да изкупят дела му, т.е. те не знаят за извършената продажба, този срок тече от момента на узнаването за сделката.

Дали да подаде или не иск за изкупуване зависи само от волята на съсобственика. Ако съсобствениците с право на изкупуване са повече от един, всеки от тях преценява дали да предяви иск или не. Двумесечният срок за всеки от тях може да тече от различен момент. Ако се пропусне двумесечния срок правото на изкупуване се погасява.

Ако съсобственик предяви иск за изкупуване и той бъде уважен, съдът му дава едномесеч срок от влизане в сила на решението да заплати продажната цена. Ако цената не бъде заплатена в този срок решението се обезсилва по право.

Кога посочените изисквания при продажба на дял от съсобствен имот на трето лице не се прилагат?

Посочените изисквания се прилагат само при продажба на дял от съсобствен имот, не и при други прехвърлителни сделки, като дарения или замяна. Много често, за да спазят изискването на закона съсобственика и третото лице сключват две сделки. Първо съосбственикът дарява (или заменя) някаква минимална част от своя дял на третото лице и по този начин то също става съсобственик. При новото създадено положение, когато вече трето лице е станало съсобственик, то спокойно може чрез продажба да придобие и останалите части от дела на продавача. Съгласно тълкувателно решение на ВКС, посочените сделки не са нищожни поради заобикаляне на закона.

В тази ситуация заинтересуваните съсобственици могат да предявят иск за изкупуване, ако преди него или заедно с него предявят иск, с който да установят, че дарението е извършено при липса на основание, или че то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави, или че дарението прикрива продажба, сключена между съсобственика и третото за съсобствеността лице.

Посочените правила не намират приложение само при етажната собственост. Всеки от етажните собственици може да се разпореди с правото на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект, без да иска съгласие от останалите етажни собственици. Идеалните части от дворното място и от другите общи части се прехвърлят заедно с обекта, към който се припадат по закон, като за тяхното прехвърляне също не се изисква съгласието на останалите етажни собственици. Същото важи и когато е налице хоризонтална етажна собственост.

Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички видове вещноправни сделки.

Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, Бургас.


Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.