Договорът за продажба на наследство е двустранен възмезден договор, с който продавачът – наследник прехвърля на купувача съвкупността от права и задължения, която е придобил и притежава по силата на наследственото правоприемство. Съвкупността от права и задължения се прехвърля като едно неделимо цяло, без значение дали тази съвкупност включва и вещни права, стига да е спазена предвидената в закона форма.
За действителността му се изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните – чл. 212 ЗЗД. При удостоверяването на подписите на страните продавачът удостоверява само качеството си на наследник на лицето, чието наследство продава, като ако в наследството се включват недвижими имоти или идеални части от тях, то в съдържанието на договора не следва същите да се описват.
Не е необходимо договарящите се да индивидуализират и изброяват по вид, качество и количество имуществените права и задължения, влизащи в наследствената маса, нито да посочат поотделно цената на всяко едно от тях. Страните обаче могат да уговорят и че се продава цялото наследство с изключение на конкретно определена вещ или вземане, стига това да не промени характерът на продажбата на наследство в продажбата на конкретна вещ.
Ако наследникът е продал някоя наследствена вещ преди продажбата или е събрал наследствено вземане, той следва да предаде полученото на купувача. Ако е платил някое наследствено задължение, купувачът е длъжен да му го възстанови.
С прехвърлянето на наследствените права наследникът не губи качеството си на наследник и същото не се придобива от купувача на наследството. Прехвърлителният ефект на договора за продажба на наследство обхваща само правата и задълженията, които наследникът е имал в качеството си на наследник по времето на откриването на наследството. След прехвърляне на наследството, наследникът може да придобие нови права, които произтичат от отказа от наследство на някой друг наследник, при новооткритото наследство, касаещо реституирани след продажбата имоти и др. Тези права, породени за наследника – продавач, след сключването на договора за продажбата не се обхваща от последния.
Когато наследник продава наследствените си права и задължения на трето лице (извън кръга на наследниците) възниква и въпроса за приложението на правилото на чл. 33 от Закона за собствеността. Съгласно посочената разпоредба съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Ако сделката бъде сключена в нарушение на горните правила, чл. 33, ал. 2 ЗС урежда иск в полза на заинтересования съсобственик за изкупуване на частта на продавача при действително уговорените условия. При земеделските земи изискванията на чл. 33 ЗС са допълнително утежнени от специалната норма на чл. 4а ЗСППЗЗ. С нея ползвателите на земеделски земи са включени като следваща категория лица след съсобствениците, които имат законово право при продажба да изкупят продавания имот преди третото лице-купувач. Отговор е даден с Решение № 50 от 1.06.1956 г. на ВС по гр. д. № 36/56 г., ОСГК, съобразно което „чл. 33 от ЗС няма приложение при продажба на наследство, в което има недвижими имоти. Текстът няма приложение и тогава, когато наследството се състои само от недвижими имоти.“
Също така следва да се има предвид, че разпоредителна сделка по чл. 212 ЗЗД е напълно действителна по отношение на останалите сънаследници, а искът по чл. 76 ЗН в този случай би бил неоснователен, но това е така само в случаите, в които разпоредителната сделка е възмездна.
Договорът за продажба на наследство, за да бъде противопоставим на трети лица, следва да бъде вписан, но и да не бъде вписан това не се отразява на действителността на същия между страните по него. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Когато в наследството има недвижими имоти, които се намират в различни райони, договорът за продажба на наследство се вписва по писмена молба на заинтересования от съдиите по вписванията на всеки от тези райони.
За да се иска вписване на договор за продажба на наследство, в които в наследството има недвижими имоти, следва молителят да удостовери това обстоятелство – включените в наследството недвижими имоти, за да се обоснове вписването на този договор, съгласно закона – чл. 112, б. „б” ЗС и чл. 4, б. „б” ПВп предвиждат вписване само на такива договори за прехвърляне на наследство, в което има недвижими имоти. По аргумент за противното, договорите за продажба на наследство, което не включва недвижими имоти, няма да подлежат на вписване. Установяването на това обстоятелство е в тежест на молителя, тъй като той има интерес от вписването на такъв договор с цел оповестяването му, а и с оглед определяне на местната подсъдност по чл. 10, ал. 3 ПВп.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на наследственото право.
Още статии по въпроси от сферата на наследствено право може да намерите тук – адвокат наследствено право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.