Често между собствениците на два съседни позелени имота възниква спор за това дали оградата между тях е поставена на правилното място – дали единият съсед не е „заграбил“ от парцела на другия съсед. В тази хипотеза се поставя и въпросът – може ли единият съсед, чрез фактическо владение на „заграбената“ част от имота на съседа си да придобие същата по давност. Или с други думи казано може ли да се придобива чрез давностно владение реална част от имот.
За да отговорим на поставеният въпрос следва да се запознаем с нормите на Закона за устройство на територията, в които е предвидено, че промяната на площта или лицето на веднъж урегулирани имоти се извършва само по предвидения в закона ред. Такъв ред е предвиден в чл. 15 от ЗУТ, съгласно който промяна в площта и лицето на два съседни имота може да стане по обща воля на техните собственици. За целта собствениците на съседните имоти могат да сключат предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи, въз основа на който да поискат промяна в площта на имотите. Това може да се поиска и за реални части от притежаваните от тях урегулирани имоти, които не отговарят на изискванията за площ и лице. След подаване на искането се извършва преценка дали с проекта за изменение не се предвижда създаване на недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи и дали не се предвижда създаване на урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност под минимално установените по закон. Ако след проверката се установи, че исканата промяна отговаря на нормативните изисквания се издава акт за одобряване на плана за регулация, с който се променят границите между урегулираните поземлени имоти. След одобряване на промяната по административен ред се сключва и окончателен договор в нотариална форма за промяна на собствеността.
По давност реални части от урегулиран поземлен имот могат да бъдат придобивани само ако отговарят на изискванията за самостоятелен урегулиран поземлен имот и то ако и оставащата част отговаря на изискванията за самостоятелен урегулиран поземлен имот. Нормативните изисквания за самостоятелен поземлен имот са както следва: в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност; в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност; във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност; в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност; в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв.м повърхност. Поради наличието на тези законови изисквания е недопустимо първо да бъде придобито правото на собственост върху реална част от УПИ и след това да се извършва промяна на плана за регулация, която да отрази вече настъпилата промяна в принадлежността на правото на собственост. В този смисъл изрично е предвидено, че когато имотите са урегулирани, кметът на общината одобрява изменението на плана за регулация преди издаването на нотариалния акт, включително и при придобиване правото на собственост по давност.
За да бъде придобито по давност правото на собственост върху реална част от урегулиран поземлен имот следователно е необходимо след изтичането на предвидения в закона срок по искане на упражняващото фактическата власт лице по административен ред да бъде одобрена промяната на подробния устройствен план с цел обособяване на отговарящата на изискванията за площ и лице реална част в самостоятелен УПИ. Едва след това може да бъде издаден констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.
От гореизложеното следва, че реална част от имот, която не отговаря на изискванията за площ и лице може да бъде присъединена към съседен чрез придобиване на правото на собственост чрез правна сделка или по давност по реда на чл.17 ЗУТ само ако и двата имота не са урегулирани. Присъединяване на реални части от урегулирани поземлени имоти към съседен имот, ако тези части не отговарят на изискванията за площ и лице, може да се извърши само чрез правна сделка и след одобрение по административен ред на исканата промяна в плана за регулация.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на вещно право и защита правото на собственост.
Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.