В предишната статия разгледахме фазите на съдебното производство по делба на съсобствен имот. Когато един имот може да бъде разделен на по-малки имоти равни на броя на съделителите или когато съделите притежават в съсобственост повече на брой имоти равни на броя на съделителите, то всеки от тях получава в дял съответния имот, а уравнението на дяловете се извършва в пари.
По друг начин стои въпросът при съдебна делба на неподеляем имот, в този случай той се изнася на публична продан от съда. А когато неподеляемият имот е жилище, същият може да бъде възложен от съда на съделител, който е посикал това, ако са налице необходимите условия. Именно тези две хипотези ще разгледаме в настоящата статия, като първо ще отговорим на въпроса какви са условията, на които трябва да отговаря един имот, за да може да бъдат реално обособени отделни имоти.
Съдържание
Какви са нормативните изисквания, за да може един имот да бъде обособен, като самостоятелен?
За да отговорим на поставеният въпрос следва да се запознаем с нормите на Закона за устройство на територията. Нормативните изисквания за самостоятелен урегулиран поземлен имот са както следва: в градовете – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност; в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност; във вилните зони – най-малко 18 м лице и 600 кв.м повърхност; в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – най-малко 16 м лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност; в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – най-малко 12 м лице и 250 кв.м повърхност.
При делба на поземлените имоти по реално обособените части могат да бъдат намалени най-много с 1/5. Урегулираните поземлени имоти са неподеляеми, когато не може да се изготви проект за разделянето им на две или повече части, без да се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи и без да се създават урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване за разделяния имот характер и начин на застрояване.
Когато става въпрос за сграда, жилище или друг обект делба е допустима ако могат да бъдат обособени самостоятелни обекти без значителни преустройства. Строителните правила и норми са императивни, като отклонение от тях може да има само в установените от закона рамки. За да може да се обособи самостоятелно жилище, то трябва да отговаря на следните условия – да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.
При делба на земеделска земя, не се допуска нивите да са по-малко от 3 декара, ливадите – 2 декара, лозята и овощните градини – 1 декар.
Публична продан на неподеляем имот при съдебна делба
Когато недвижим имот предмет на съдебна делба не може да бъде поделен, не отговаря на по-горе посочените нормативни изисквания, то същият се изнася на публична продан от съда. Публичната продан се извършва от съдия изпълнител, като получената сума се разпределя между съделителите съобразно техните квоти и по този начин съсобствеността се прекратява.
Важно е да се знае, че всеки от съделителите в съдебна делба може да изкупи имота по най-високата предложена цена. Ако няколко съделители желаят да изкупят имота по най-високата предложена цена, се извършва нова продан само между тях при първоначална цена – предложената най-висока при първата продан. Тя продължава една седмица и се извършва по общите правила. Ако при тази продан между съделителите, никой от тях не изкупи имота, той се възлага на наддавача – трето лице на делбата, предложило най-високата цена при първата продан.
Възлагане на неподеляемо жилище при съдебна делба
Когато неподеляемият имот е жилище съдът може да го възложи на съделител, който е поискал това, при наличие на законоустановени условия. Хипотезите са две, когато жилището е било съпружеска имуществена общност или когато съделител – наследник е живял в наследственото жилище при откриване на наследството. Искането може да се направи най-късно в първото заседание след влизането в сила на решението за допускане на делбата.
- Възлагане на жилище, което е било съпружеска имуществена общност (СИО) – СИО се прекратява със смъртта на единия съпруг или при развод (за пълнота само ще отбележим, че съществува и възможност за прекратяване на СИО по време на брака). По искане на преживелият или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака и същият няма собствено жилище, съдът може да постави жилището в неговия дял, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.
- Възлагане на наследствено жилище – всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. Когато няколко съделители, отговарящи на условията, предявят претенции за поставяне на имота в техния дял, предпочита се онзи, който предложи по-висока цена.
Имотът се оценява по действителната му стойност. Когато уравнението е парично, съделителят, на който е възложено жилището следва в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане да заплати стойността на останалите съделители. Последните могат да впишат законна ипотека върху жилището до получаване на сумите.
Съделителят, на който е възложено жилището става негов собственик след като изплати определеното парично уравнение в посочения срок. Ако уравнението не бъде изплатено в срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан или се възлага на друг съделител, който отговаря на условията и е направил своевременно искане за това. При това възлагане на жилището, съделителят следва да заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно с квотите им.
Кантората на адвокат Цветкова предоставя на своите клиенти юридически консултации и пълно правно обслужване по всички въпроси от сферата на вещно право, наследствено право и защита правото на собственост, както и представителство в производство по съдебна делба.
Още статии по въпроси от сферата на вещното право може да намерите тук – адвокат вещно право, адвокат наследствено право, Бургас.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.