В последните години все по-голяма популярност добиха фирмите предлагащи поддръжка и управление на общите части на сградата в етажна собственост или още известни като „професионален домоуправител“. Тези фирми обвързват собствениците на отделните апартаменти в етажната собственост с договор, в който всеобщо разпространената практика е таксата за управление и поддръжка да бъде определена от тях и то пропорционално на база квадратурата на притежаваното от Вас жилище, което е в противоречие със закона. В същото време в тези договори е отбелязано, че въпросните фирми могат да водят дела срещу вас, много често заповедни производства, за събиране на така посочените такси. Поради все по-масовото разпространение на подобен тип практика в редовете по-долу ще отбележим накратко важните моменти касаещи този тип договори и как можете да защитите правата си срещу некоректната практика при прилагането им.
Съдържание
Как се сключва договор за поддръжка и управление на общите части на сграда в етажна собственост?
Първото и основно нещо, което трябва да имате предвид е, че естеството на общите части, обуславя предвидения от закона специален ред за тяхното управление и поддържане, който не може да бъде дерогиран от отделните етажни собственици. Съгласно чл.11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС единствено общото събрание на ЕС може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Решението за възлагане на правомощия и/или дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, за да бъде законосъобразно следва да е бил спазен законоустановеният ред за провеждане на събранието и решението да е взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен е недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на управителя на етажната собственост. Позитивното решение на общото събрание на етажната собственост е безусловен елемент от фактическия състав за делегиране на дейността по поддръжката й на трето лице, на договорно основание. В противен случай, договорът за управление и поддръжка на припадащата се на отделен собственик от общите части на сградата, сключен от всеки отделен етажен собственик с трети лица се явява нищожен предвид прогласената от чл. 38, ал.3 от ЗС неделимост на общите части.
Как се определя размера на вноските за управление и поддържане на общите части на сграда в етажна собственост?
На следващо място следва да знаете, че разпоредби на чл. 11, ал.1, т.5 и чл. 51 от ЗУЕС, предвиждат определяне на размера на вноските за управление и поддържане на общите части на сградата, от общото събрание на етажната собственост, както и разпределянето на разходите за управление и поддържане поравно според броя на собствениците, а не на квадратен метър притежавана площ, каквато е масовата практика на тези фирми. Тези норми са императивни, т.е. клаузите в договора, който са в противоречие с тях се явяват нищожни и не могат да ви обвържат.
Кои лица са освободени от плащане на вноски за управление и поддържане на общите части на сграда в етажна собственост?
Другият важен момент е че съгласно чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС, вноските за управление и поддържане на общите части на сградата не се заплащат за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Това означава, че ако Вие не обитавате притежаваното от Вас жилище повече от 30 дни годишно имате гарантираното от закона право да откажете да заплатите разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата, дори и това ви право да не е посочено в договора.
Още статии може да намерите тук.
Статията отразява личното мнение на автора, като адвокат по разгледаната тема. Статията не представлява правен съвет, ако имате нужда от правна консултация по Ваш конкретен казус, не се колебайте да се свържете с нас.